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        低密度住宅的KPI解析

        作者:admin2023-11-02 18:13:08 来源:中国建筑艺术网

          · 什么叫低密度住宅?

          低密度住宅,在业内多指限高18米,容积率在1.5以下的多层住宅、叠墅、联排和独立别墅。低密度的住宅拥有着较好的绿化率和容积率,所以对于城市来说,大部分都分布在郊区或者是偏远地方,对于比较看重于居住环境的人来说,低密度的住宅是一个不错的选择。此外由于人口较少,大都属于独立门户的生活,对于住户的隐私保障也十分全面。

          最后,绝大多数的低密度住宅室内的面积也比较大,所以可以设计成各种各样自己比较喜欢的风格,居住起来的舒适度也会更加优异。

          · 低密度住宅的前世今生

          低密度住宅可以算是中西融合的产物,一方面商品房类型的低密度住宅源于欧美的田园城市理论,并最终演化为“大马路+独幢住宅+花园”的扩张模式。另一方面中国本土的乡居,大多都是作为低密度住宅的形式(独栋、联排)而存在。

          所以,在常规住宅规划理念中,低密度住宅的核心KPI往往是近远郊距离、景区资源以及户型产品。

          · 中国特色下的低密度住宅的KPI解析

          但是,基于中国现有特色,笔者认为低密度住宅需要有新的KPI标准衡量。

          中国与欧美最大的不同在于,欧美地广人稀,而中国人口密集、土地承载压力较大。因此欧美的文化是车轮文化,而中国通过高铁+汽车的模式,最大化的分解城市乡村的交通压力。

          对应的,中国的低密度住宅,怎么可能只关注汽车视角的交通距离,而不关注高铁上的中国的高铁距离?

          所以,笔者认为,是否有高铁通勤,包括距离高铁站的距离,应该是其中一个核心考量因素。

          除此之外,基于低密度住宅的客户群体需求,也可以衍生出两个KPI因素。

          低密度住宅的用户,往往属于消费水平以及品质需求较高的群体,因此周边是否拥有高品质购物中心,或者是否在高品质购物中心辐射范围,因此是其中之一。没有一个豪宅客户,愿意开两个小时的车只为了去逛一下商场。

          其次,在笔者多个低密度住宅用户群体调研中发现,低密度住宅中养老型客户群体较多,他们往往关注周边医疗设施是否满足日常需求,甚至是否有优质医疗资源。因此这个应该也是一个核心因素。

          最后,低密度住宅作为中高端房产,开发商往往喜欢做品牌和材质上的堆砌,但是中高端客户作为有多次居住体验的客户,会更注重生活的细节化以及个性化。因此,如何从设计上考虑后期使用的舒适性,是否做到细节化设计,包括是否存在二次装修风险,空间上是否为后期不同客群使用场景提供可拓展空间,这些反而是需要特别考量的!

          综上所述,笔者认为,评价一个理想的低密度住宅,除了景观、环境等常规因素外,在现阶段背景下,还需要增加高铁通勤、优质商业、医疗以及细节化设计等这4个因素。

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          责任编辑:静愚
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